ПОЛОЖЕНИЕ
ЗАКОНА О
СОВМЕСТНОМ
ДОМОВЛАДЕНИИ
Статья 1. Основные понятия и их определения.
Для целей настоящего Закона применяются следующие основные понятия и их определения:
Статья 2. Отношения, регулируемые законодательством о совместном домовладении.
Законодательство о совместном домовладении регулирует:
Статья 3. Субъекты отношений по совместному домовладению.
Субъектами отношений по совместному домовладению являются владельцы недвижимого имущества совместного домовладения – государство в лице его государственных органов, физические и юридические лица, которым принадлежит право владения на жилые и (или) нежилые помещения, а также доля в праве владения на общее имущество.
Владельцами недвижимого имущества совместного домовладения могут быть Государство и ее административно–территориальные единицы, любые физические и юридические лица, иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица в пределах прав, предоставленных им законодательством.
Статья 4. Применение законодательства о совместном домовладении.
Законодательство о совместном домовладении применяется при возникновении совместного домовладения:
Статья 5. Законодательство о совместном домовладении.
Отношения по совместному домовладению регулируются настоящим Законом и иными актами законодательства.
Статья 6. Возникновение и прекращение совместного домовладения.
Совместное домовладение возникает с момента возникновения права владения на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более владельцев.
Совместное домовладение прекращается в случаях:
Статья 7. Осуществление права владения на жилые и (или) нежилые помещения.
Владельцы недвижимого имущества совместного домовладения владеют, пользуются и распоряжаются жилыми и (или) нежилыми помещениями, находящимися в государственном и (или) частном владении, в соответствии с законодательством.
Владельцы жилых и (или) нежилых помещений имеют право в целом либо по частям передавать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве владения жилые и (или) нежилые помещения, а также совершать с ними иные действия, не противоречащие законодательству, без согласия на то товарищества владельцев и (или) других владельцев недвижимого имущества совместного домовладения.
Статья 8. Доля в праве общего владения на общее имущество.
Доля каждого владельца в праве общего владения на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех владельцев недвижимого имущества совместного домовладения.
Доля в праве владения на общее имущество не может быть отделена от права владения на жилые и (или) нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.
В случае образования или приращения общего имущества порядок определения и изменения долей владельцев в праве владения на общее имущество устанавливается в зависимости от вклада каждой из сторон либо в ином порядке, определенном владельцами.
Споры, возникающие при определении долей в праве общего владения на общее имущество, рассматриваются в установленном порядке.
Статья 9. Осуществление права владения на общее имущество.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению владельцев в пределах, установленных законодательством о совместном домовладении.
Владелец пользуется общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению соответствующих прав других владельцев. В случае технической необходимости владелец обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений.
Не подлежит передаче в пользование одному или нескольким владельцам и (либо) иным лицам общее имущество, если его передача в пользование делают невозможной для других владельцев реализацию их прав владения. Иное общее имущество может передаваться в пользование одному или нескольким владельцам и (либо) иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми владельцами.
Статья 10. Предоставление земельного участка для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения.
Земельный участок для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения предоставляется владельцам этого имущества в пользование, владение или продается в частное владение в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
Территории земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, на которых располагается недвижимое имущество совместного домовладения, определяются в соответствии с земельно–кадастровой документацией.
Статья 11. Обязанности владельца по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения.
Владелец недвижимого имущества совместного домовладения обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в его владении, не нанося ущерба имуществу других владельцев, и оплачивать водо–, тепло–, газо–, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные ему коммунальные услуги в соответствии с законодательством.
Владелец недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общем долевом владении.
Владельцы недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общего владения на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими государственными органами, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества с учетом социальных гарантий, предусмотренных статьей 13 настоящего Закона.
По решению владельцев может устанавливаться иной порядок распределения расходов по содержанию общего имущества в случаях особого или исключительного пользования, управления и распоряжения общим имуществом отдельными владельцами, а также несоразмерного пользования им или коммунальными услугами.
Неиспользование владельцем принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по содержанию и ремонту недвижимого имущества, находящегося в общем долевом владении.
В случае невнесения владельцем жилых и (или) нежилых помещений своей доли в общих расходах по содержанию общего имущества совместного домовладения вопрос о взыскании задолженности решается в установленном порядке.
Статья 12. Ответственность владельцев недвижимого имущества совместного домовладения.
Владельцы недвижимого имущества совместного домовладения, нарушившие требования настоящего Закона, несут ответственность в соответствии с законодательством.
Владельцы, причинившие вред в результате незаконных действий, возмещают пострадавшим убытки в объеме и порядке, установленных законодательством.
Статья 13. Социальные гарантии.
При совместном домовладении сохраняются государственные социальные гарантии для владельцев, нанимателей и арендаторов жилых помещений, установленные нормативными актами, соответствующими решениями областных государственных органов, местными исполнительными органами.
В случае создания товарищества владельцев, установленные законодательством субсидии на содержание, текущий и капитальный ремонт жилых домов передаются товариществам владельцев.
Субсидии на оплату отдельных видов коммунальных услуг, компенсации на оплату жилья отдельным категориям граждан из числа владельцев, нанимателей и арендаторов недвижимого имущества совместного домовладения, предоставляемые из областного и (или) местных бюджетов, и иные предусмотренные законодательством льготы предоставляются в размере и порядке, установленных для граждан, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда.
Статья 14. Контроль за техническим состоянием и эксплуатацией недвижимого имущества совместного домовладения.
В целях содержания недвижимого имущества совместного домовладения в надлежащем техническом состоянии исполнительные органы осуществляют в соответствии с законодательством контроль за соблюдением участниками совместного домовладения норм технического состояния и эксплуатации недвижимого имущества.
Статья 15. Управление недвижимым имуществом совместного домовладения.
Владельцы недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.
Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов:
Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется владельцами в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным владельцам.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании владельцев.
Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению владельцев в порядке, установленном статьей 17 настоящего Закона.
Статья 16. Сроки выбора способа управления недвижимым имуществом
совместного домовладения.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение шести месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более владельцев.
В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о выборе способа управления им может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения.
До момента реализации владельцами своего права на осуществление управления недвижимым имуществом управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным органом.
Статья 17. Порядок проведения общего собрания владельцев по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения.
Общее собрание владельцев по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть созвано по инициативе владельцев, застройщика, предприятия, учреждения или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится это имущество, а также по инициативе органов местного управления и самоуправления либо иного заинтересованного физического и (или) юридического лица.
Письменное уведомление о созыве общего собрания владельцев по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора этого собрания направляется этим инициатором каждому владельцу заказным письмом или вручается ему под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания.
Общее собрание владельцев правомочно, если на нем присутствует более двух третей владельцев (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех владельцев. Каждый владелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве владения на общее имущество.
В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух владельцев, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех владельцев.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается большинством голосов присутствующих на собрании владельцев или их представителей. Если владелец не может лично принять участие в общем собрании владельцев, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение владельца по указанному вопросу.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех владельцев, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании либо голосовали против.
Статья 18. Участие нанимателей и арендаторов жилых и (или) нежилых помещений в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения.
Лица, занимающие жилые и (или) нежилые помещения совместного домовладения по договору найма или аренды и не имеющие на них права владения (наниматели и арендаторы), могут участвовать в договорах о совместном домовладении, о создании товарищества владельцев и в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения в случаях, когда владелец занимаемых ими помещений в установленном законодательством порядке предоставил им на это соответствующие полномочия.
Наниматели и арендаторы могут участвовать в общих собраниях товарищества владельцев, собраниях владельцев, выбравших иной способ управления совместным домовладением, с правом совещательного голоса.
При создании товарищества владельцев в совместном домовладении, более 50 процентов площади жилых и (или) нежилых помещений которого находится в государственном владении, наниматели и арендаторы указанных помещений вправе направить своего представителя в состав правления товарищества владельцев с правом решающего голоса.
Представитель нанимателей и арендаторов избирается простым большинством голосов нанимателей и арендаторов на общем собрании, которое проводится в соответствии с процедурой, установленной частью третьей статьи 17 настоящего Закона. При этом голоса распределяются между нанимателями и арендаторами соответственно площади занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений. Полномочия представителя удостоверяются владельцем занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений.
Статья 19. Организация непосредственного управления недвижимым имуществом совместного домовладения.
При выборе владельцами непосредственного управления недвижимым имуществом совместного домовладения они могут заключить между собой договор о совместном домовладении.
По договору о совместном домовладении владельцы обязуются совместно действовать с целью сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения.
Участники договора о совместном домовладении по взаимному согласию могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из его участников либо нанять управляющего.
Требования к договору о совместном домовладении устанавливаются настоящим Законом, Типовым договором о совместном домовладении и иными актами законодательства.
Типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Государства и безопасности.
Статья 20. Товарищество владельцев.
Товариществом владельцев признается объединение владельцев жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и его уставом. Товарищество владельцев создается и действует в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства и своим уставом.
Товарищество владельцев является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками.
Создание двух и более товариществ владельцев по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае, если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание товарищества владельцев для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества владельцев на базе нескольких объектов недвижимого имущества.
Товарищество владельцев должно состоять из двух и более членов в соответствии с частью первой статьи 6 настоящего Закона. В случае создания товарищества владельцев во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом – застройщиком.
Отношения между руководителями товарищества владельцев в связи с созданием товарищества могут регулироваться договором о создании товарищества владельцев, подписываемым всеми руководителями товарищества владельцев.
Товарищество владельцев создается без ограничения срока его деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.
Товарищество владельцев считается созданным и приобретает права юридического лица с даты его государственной регистрации, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.
Имущество товарищества владельцев формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, субсидий, предусмотренных статьей 13 настоящего Закона, и прочих поступлений.
Статья 21. Учредительный документ товарищества владельцев.
Учредительным документом товарищества владельцев является его устав.
Устав товарищества владельцев утверждается общим собранием его участников – владельцев недвижимого имущества совместного домовладения. В случае, предусмотренном частью четвертой статьи 20 настоящего Закона, устав товарищества владельцев может быть утвержден застройщиком.
Типовой устав товарищества владельцев утверждается Советом Государства и безопасности.
Статья 22. Государственная регистрация товарищества владельцев.
Государственная регистрация товарищества владельцев осуществляется в соответствии с законодательными актами.
Статья 23. Права товарищества владельцев.
Товарищество владельцев имеет право:
Статья 24. Обязанности товарищества владельцев.
Товарищество владельцев обязано:
Статья 25. Членство в товариществе владельцев.
Членами товарищества владельцев могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся владельцами жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения.
Основаниями для прекращения членства в товариществе владельцев являются:
При приобретении во владение жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения новый владелец становится членом товарищества с момента возникновения права владения.
Права и обязанности членов товарищества владельцев определяются уставом товарищества и законодательством.
Статья 26. Органы управления товарищества владельцев.
Органами управления товарищества владельцев являются:
Порядок создания и деятельности органов управления товарищества владельцев определяется его уставом.
Статья 27. Контрольные органы товарищества владельцев.
Для осуществления контроля за финансово–хозяйственной деятельностью товарищества владельцев общее собрание его членов избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов товарищества или их представителей либо привлекает аудиторскую организацию (аудитора – физическое лицо).
Срок деятельности, функции и полномочия ревизионной комиссии (ревизора) определяются уставом товарищества.
Статья 28. Ликвидация товарищества владельцев.
Товарищество владельцев может быть ликвидировано по решению:
При ликвидации товарищества владельцев его имущество, оставшееся после удовлетворения требований заимодателей, распределяется между членами этого товарищества в порядке, определяемом его уставом.
Статья 29. Объединение товариществ владельцев.
Товарищества владельцев для координации деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов могут объединяться на добровольных началах в ассоциации.
Товарищества владельцев могут передавать такой ассоциации отдельные права по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, предусмотренные уставами этих товариществ.
Статья 30. Вступление настоящего Закона в силу.
Настоящий Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
Утверждено Председателем всемирного верховного совета-совета безопасности
