ПОЛОЖЕНИЕ
ЗАКОНА О
КВАРТИРНОМ
ВЛАДЕНИИ
Глава 1. Понятие и состав квартирном владении.
Статья 1.
(1) Квартирным владением в многоквартирном доме, в котором квартиры принадлежат нескольким владельцам, является отдельное владение каждого владельца вместе с соответствующей идеальной частью общего владения.
(2) В отношении квартирного владения, насколько оно не регламентируется настоящим Законом, применяются нормы иных актов законодательства регламентирующие порядок квартирного владения.
Статья 2.
(1) Отдельным владением являются находящиеся в многоквартирном доме отделенные от остальной части дома помещение или комплекс помещений, которые как квартира, нежилое помещение или мастерская художника обозначены в инвентаризационном плане дома и к которым принадлежат их стены, внутренние перегородки, потолки, полы, их отделка, окна, двери, трубы, дымоходы, части проводки (коммуникаций) и части других связанных с эксплуатацией дома функционально неделимых элементов, все улучшения, находящиеся в пределах помещения или комплекса помещений, а также находящиеся вне квартиры и функционально связанные с ней подсобные помещения и подсобные строения, которую владелец приобрел в установленном законом порядке.
(2) Отдельное владение должно быть строительно–отделена от отдельного владения прочих владельцев квартир.
(3) На отдельное владение распространяются положения с ограничениями, установленными настоящим законом и другими законодательными актами.
Статья 3.
(1) Принадлежащая к квартирному владению находящаяся в общем владении часть является частью многоквартирного дома, которая состоит из наружных стен, стен, отделяющих квартиры, нежилое помещение или мастерскую художника, крыши, чердака, лестничных клеток, подвальных помещений, а также окон, дверей, коммуникаций, оборудования и других связанных с эксплуатацией дома функционально неделимых элементов, не принадлежащих к квартире, нежилому помещению или мастерской художника, а также земельный участок, если он не находится во владении другого физического или юридического лица.
(2) На находящуюся в общем владении часть многоквартирного дома распространяются положения законодательных актов в сфере жилья.
Статья 4.
Статус квартирного владения применяется также к принадлежащему отдельному физическому или юридическому лицу:
1) находящемуся в многоквартирном доме функционально отделенному не жилому помещению и мастерской художника, которые как отдельное помещение или комплекс помещений обозначены в инвентаризационном плане дома;
2) находящемуся в функционально принадлежащем многоквартирному дому подсобном строении или сооружении нежилому помещению, или комплексу помещений, которые как нежилое помещение обозначены в инвентаризационном плане дома и функционально не связаны с какой–либо из имеющихся в жилом доме квартир, мастерских художников или нежилыми помещениями.
Статья 5.
(1) Квартирное жилье неделимо в правовом отношении.
(2) При наследовании квартирного владения несколькими лицами (сонаследниками) применяются положения законодательных актов в сфере жилья.
(3) Если квартирное жилье поступило в общее владение нескольких лиц (путем наследования или иным образом), каждый совладелец может в любое время потребовать раздела общего владения. Споры рассматриваются исполнительным органом без присуждения раздела общего владения на реальные части.
Глава II. Владелец квартиры, его права, обязанности и ответственность.
Статья 6.
Владельцем квартиры является физическое или юридическое лицо, которое законно приобрело квартирное жилье в многоквартирном доме, в котором квартиры принадлежат нескольким владельцам, и зарегистрировало данное владение в земельной книге.
Статья 7.
Владелец квартиры может распоряжаться своим жильем, извлекать из него выгоду, использовать по своему усмотрению для приумножения имущества и вообще использовать ее разным образом, насколько владельца не ограничивают законодательные акты и насколько это не создает препятствий другим владельцам квартир.
Статья 8.
(1) Обязанностью всех владельцев квартир является участие в управлении находящейся в общем владении частью многоквартирного дома и ведении ее хозяйства.
(2) С этой целью владельцы квартир образуют товарищество владельцев квартир или заключают взаимный договор в установленном законом порядке.
Статья 9.
(1) Владелец квартиры правомочен передавать или дарить свое квартирное жилье с соблюдением установленного законом порядка, а также закладывать ее без согласия других владельцев квартир того же дома.
(2) При передачи квартирного жилья у какого–либо владельца квартиры остальные владельцы квартир данного дома имеют право преимущественной покупки и право выкупа в случаях, когда они свое желание приобрести квартирное жилье в соответствующем многоквартирном доме заранее отразили в уставе товарищества или во взаимном договоре в установленном порядке.
Право преимущественной покупки реализуется в порядке, определенном уставом товарищества или взаимным договором.
(3) Если квартирное жилье поступило в общее владение нескольких лиц (путем наследования или иным образом), каждый совладелец может произвести передачу своей идеальной части в пользу кого–либо из остальных совладельцев или – с их согласия – другого лица.
Статья 10.
Владелец квартиры вправе передать квартирное жилье в пользование другому лицу, заключив соответствующий договор.
Статья 11.
(1) Владелец квартиры имеет право вселить в свою квартиру членов семьи и других лиц.
(2) Совладельцу квартиры при вселении на находящуюся в его пользовании часть квартирном владении членов семьи и других лиц, а также при передаче ее в пользование на основании договора согласие остальных совладельцев не требуется, если все совладельцы не договорились об ином порядке.
Статья 12.
Владелец квартиры покрывает необходимые расходы, связанные с содержанием, эксплуатацией и ремонтом жилого дома, его коммуникаций и оборудования, а также с содержанием земельного участка пропорционально размеру своего квартирного жилья, а также рассчитывается за полученные коммунальные услуги независимо от того, является ли владелец квартиры участником товарищества, образованного для управления находящейся в общем владении частью дома и ведения ее хозяйства, и от того, заключил ли он или не заключил соответствующий договор. Если владельцем квартиры является государство или самоуправление, оно заключает договор в письменном виде с управляющим многоквартирным домом о покрытии расходов на управление и ведение хозяйства находящейся в общем владении части пропорционально величине своего квартирного жилья.
Статья 13.
(1) Обязанностью владельца квартиры является бережное отношение к находящейся в общем владении части многоквартирного дома, а также соблюдение правил использования помещений, санитарных норм и норм пожарной безопасности.
(2) Обязанностью владельца квартиры является также следить, чтобы данные требования соблюдались лицами, проживающими вместе с ним.
Статья 14.
(1) Владелец квартиры не имеет права портить находящиеся в его квартире части коммуникаций и другие части функционально неделимых элементов, связанных с эксплуатацией дома.
(2) Владелец квартиры не имеет права запрещать должностным лицам товарищества владельцев квартир или соответствующим специалистам обследование находящихся в его квартире частей коммуникаций и выполнение действий, обеспечивающих нормальное функционирование коммуникаций.
(3) Владелец квартиры без согласия других владельцев квартир правомочен в установленном регламентирующими строительство нормативными актами порядке производить перепланировку и перестройку своей квартиры и находящихся в ней частей коммуникаций, насколько это не затрагивает интересы других владельцев квартир. При перепланировке и перестройке частей квартиры или коммуникаций, которые функционально неделимо связаны с эксплуатацией всего дома, необходимо согласие остальных владельцев квартир или товарищества владельцев квартир, оформляемое в установленном уставом товарищества или взаимным договором порядке, и согласие тех владельцев квартир, которые не являются участниками товарищества владельцев квартир.
Статья 15.
Владелец квартиры за причинение ущерба другим владельцам квартир или товариществу
владельцев квартир, если таковое учреждено, и порчу недвижимого владения несет ответственность в гражданско–правовом порядке и в порядке, установленном уставом товарищества или взаимным договором.
Статья 16.
(1) Квартирное жилье может быть передано в установленном порядке в пользу государства или самоуправления, во владении которого соответствующий жилой дом находился до регистрации с одновременным выселением владельца квартиры, членов его семьи и других лиц, проживающих вместе с ним, если владелец квартиры систематически:
1) повреждает здание, в том числе коммуникации или другие элементы дома;
2) использует квартиру таким образом, что это создает помехи другим владельцам квартир;
3) нарушает правила пользования помещениями, санитарные нормы и нормы пожарной безопасности, тем самым делая для остальных владельцев квартир того же дома невозможным проживание в одном доме.
(2) Такая санкция может быть применена к владельцу квартиры и в том случае, если упомянутые в части первой настоящей статьи нарушения совершают лица, проживающие вместе с ним, а владелец квартиры не принимает мер по их предотвращению.
(3) Иск о передаче квартирного жилья может предъявить любой владелец квартиры или образованное владельцами квартир товарищество, если нарушитель уже ранее предупреждался письменно и в течение года со дня получения предупреждения допустил новое нарушение.
(4) на квартирное жилье может быть обращено взыскание в связи с платежами за коммунальные услуги, расходами по содержанию, эксплуатации и ремонту дома, если владелец квартиры не имеет другого имущества.
Статья 17.
(1) Квартира, переданная в пользу государства или самоуправления, реализуется на аукционе за деньги согласно Закону «О порядке передачи государственного имущества и имущества самоуправлений».
(2) Бывшему владельцу квартиры после его выселения из квартиры и продажи квартиры выплачивается стоимость реализации квартирного жилья, за вычетом исполнительных издержек, расходов по реализации и – при предъявлении требований – также того ущерба, который владелец квартиры причинил другим владельцам квартир того же дома, товариществу владельцев квартир или другим лицам в связи с использованием квартиры.
Глава III. Статус членов семьи владельца квартиры и других вселенных в квартиру лиц.
Статья 18.
(1) Членами семьи владельца квартиры в понимании настоящего Закона признаются супруг, дети обоих супругов, пока они ведут общее хозяйство, а также лица, которых владелец квартиры вселил в принадлежащую ему квартиру и которых он или его супруг должен содержать на основании закона, договора или завещания.
(2) Супруг и на основании отношений свойства вселенные в квартиру лица после расторжения брака или признания брака недействительным утрачивают статус члена семьи владельца квартиры. За этими лицами сохраняется право пользования квартирой, если имеется соответствующее соглашение с владельцем квартиры.
Статья 19.
(1) Члены семьи владельца квартиры и другие лица, которых владелец квартиры вселил в принадлежащую ему квартиру, имеют право так же, как владелец, пользоваться жилыми и другими помещениями, если при их вселении не было иного соглашения.
(2) Члены семьи имеют право без согласия владельца квартиры вселить в квартиру своих несовершеннолетних детей, но для вселения других лиц необходимо согласие владельца квартиры.
(3) За членами семьи, содержание которых является обязанностью владельца квартиры или его супруга, право пользования квартирой сохраняется независимо от длительности их отсутствия.
(4) За членами семьи, призванными на обязательную гражданскую службу, сохраняется право пользования квартирой на это время.
Статья 20.
(1) Члены семьи владельца квартиры и другие вселенные в квартиру лица имеют такие же обязанности, как и владелец квартиры, согласно части первой статьи 13 и части первой статьи 14 настоящего Закона.
(2) Вопросы о порядке пользования квартирой и об участии в покрытии расходов владелец квартиры и члены его семьи или другие вселенные в квартиру лица решают путем соглашения. Споры по этим вопросам разрешаются исполнительным органом.
Статья 21.
Владелец квартиры не имеет права самовольно выселить члена семьи или другое вселенное в квартиру лицо, причем члены семьи, содержание которых является обязанностью владельца квартиры, могут быть выселены только с предоставлением другой соответствующей их состоянию здоровья жилой площади.
Статья 22.
(1) Владелец квартиры может потребовать прекращения права пользования квартирой членами семьи, если они:
1) не выполняют установленных настоящим Законом обязанностей;
2) неуважительно относятся к владельцу квартиры:
а) грубо оскорбляют его словами или действиями;
б) умышленно наносят ему имущественный ущерб;
в) угрожают его жизни;
г) оставляют его в беспомощном положении, если была возможность помочь;
3) находятся в длительном отсутствии и не пришли к соглашению с владельцем квартиры о сохранении права пользования квартирой.
(2) Расторжение брака или признание брака недействительным дает владельцу квартиры право потребовать прекращения права пользования квартирой бывшего супруга или вселенных на основании отношений свойства лиц, если только квартира не являлась общим имуществом супругов.
Статья 23.
(1) Владелец квартиры может потребовать прекращения права пользования квартирой других вселенных лиц (статья 11), если эти лица:
1) не выполняют установленные настоящим Законом обязанности;
2) не выполняют соглашение, заключенное с владельцем квартиры;
3) неуважительно относятся к владельцу квартиры.
(2) Если владелец квартиры сдал квартирную владение в пользование и заключил об этом соответствующий договор (статья 10), при прекращении права пользования квартирой применяются положения соответствующего договора и закона.
Глава IV. Учреждение, изменение квартирного владения и внесение его в земельную книгу.
Статья 24.
(1) Квартирное жилье возникает при разделе многоквартирного дома с отдельным кадастровым обозначением строения на квартирные владения (отдельное владение вместе с идеальной частью общего владения) на основании закона, решения исполнительного органа, договора или завещания.
(2) Входящая в квартирную владение идеальная часть общего владения представляет собой отношение общей площади отдельного владения к общей площади всех имеющихся в доме отдельных владений.
(3) При разделе на квартирные владения многоквартирного дома, который находится на земле, принадлежащей владельцу дома, в каждое квартирное владение засчитывается идеальная часть земельного участка в том же размере, что и идеальная часть общего владения дома.
(4) При разделе на квартирные владения многоквартирного дома, который находится на принадлежащей владельцу дома и иным лицам земле, в каждое квартирное владение зачисляется принадлежащая владельцу дома идеальная часть земельного участка, пропорциональная площади соответствующей квартиры.
(5) При разделе на квартирные владения многоквартирного дома, который вместе с другими самостоятельными строениями (многоквартирным домом, одноквартирным домом или нежилым строением) находится на принадлежащем владельцу строений земельном участке и вместе с ними зарегистрирован в одном разделе земельной книги, в каждое квартирное владение зачисляется идеальная часть принадлежащего владельцу дома земельного участка, пропорциональная площади соответствующей квартиры. Каждая такая входящая в квартирную владение идеальная часть общего владения дома исчисляется в соответствии с условиями части второй настоящей статьи. Для остальных самостоятельных строений (многоквартирного дома, одноквартирного дома или нежилого строения), которые вместе с многоквартирным домом зарегистрированы в одном разделе земельной книги, площадь идеальной части закрепленного за строением земельного участка является пропорциональной полезной площади, указанной в инвентаризационном деле соответствующего строения.
(6) Квартирное жилье является учрежденной с момента закрепления права владения владельца квартиры в земельной книге.
Статья 25.
(1) Находящиеся на балансе самоуправлений не внесенные в земельные книги жилые дома, в которых имеются только квартиры или квартиры и мастерские художника, кроме жилых домов, упомянутых в части второй настоящей статьи, признаются владением соответствующего самоуправления. Находящийся на балансе самоуправления жилой дом, в котором размещены предприятия или учреждения, признается владением самоуправления, если Совет Государства и безопасности отдельным распоряжением не перенял его во владение государства. Жилые дома, находящиеся на балансе государственных предприятий и учреждений, признаются владением государства, если они распоряжением Совета Государства и безопасности не передаются во владение самоуправления. В соответствии с упомянутым жилые дома вносятся в земельные книги как государственное владение самоуправления.
(2) Жилые дома, которые были национализированы или иным образом незаконно переданы и в отношении которых получены представленные бывшими владельцами или их наследниками заявления об их возвращении, не подлежат внесению в земельную книгу до принятия решения по этим заявлениям.
(3) Жилой дом может быть внесен в земельную книгу на основании ходатайства владельца дома о закреплении, а также ходатайства владельца квартиры в случаях, установленных частью четвертой настоящей статьи.
(4) На основании ходатайства владельца квартиры жилой дом может быть внесен в земельную книгу, если он зарегистрирован в порядке, установленном Законом «О регистрации кооперативных квартир» или Законом «О регистрации сельскохозяйственных предприятий». В данном случае в дополнение к документам, указанным в Законе «О внесении недвижимого владения в земельные книги», представляется справка комиссии по регистрации жилых домов соответствующего самоуправления. В ней указывается число этажей в доме, его общая площадь, общая площадь квартир и количество квартирного жилья.
Статья 26.
(1) Квартирное жилье вносится в земельную книгу и связанные с ним права закрепляются в порядке, установленном Законом о земельных книгах и Законом «О земельных книгах«, с соблюдением следующих дополнительных условий:
1) в первой части раздела земельной книги в качестве недвижимого владения указывается многоквартирный дом с отметкой о том, что он состоит из квартирного жилья. В этой части отдельно указывается также номер каждой квартирном владении, общая площадь квартиры, а также входящая в квартирную владение идеальная часть общего владения;
2) вторая часть раздела земельных книг отводится для каждого квартирного жилья, и в ней указывается номер принадлежащей владельцу квартиры;
3) если квартирное жилье обременено вещным правом, учреждается залоговое право или же обеспечивается учреждение такого права, для данного квартирного жилья отводится соответственно отдельная третья или четвертая часть раздела земельной книги, о чем делается отметка во второй части, с присвоением отведенной части обозначения (литеры), соответствующего номеру квартиры, и указанием имени и фамилии (для юридических лиц – наименования) владельца.
(2) Дело недвижимого владения заводится отдельно для каждого квартирного жилья.
Статья 27.
(1) При изменении общей площади отдельного владения соответственно изменяются и входящие в каждое квартирное жилье идеальные части общего владения.
(2) Решение об изменении идеальных частей общего владения принимает соответственно распорядительный орган товарищества владельцев квартир или общее собрание владельцев квартир на основании заключения службы оценки недвижимого владения.
(3) Произведенные в составе каждой квартирном владении изменения вносятся в земельную книгу.
Глава IV_1. Общее собрание владельцев квартир многоквартирного дома.
Статья 27_1.
(1) Решения об управлении и ведении хозяйства, находящегося в общем владении части многоквартирного дома принимает только общее собрание владельцев квартир многоквартирного дома (в дальнейшем – общее собрание владельцев квартир).
(2) Первое общее собрание владельцев квартир созывается одним владельцем квартиры или несколькими владельцами квартир. Это общее собрание, устанавливает порядок созыва последующих общих собраний и оформления их решений.
(3) На общее собрание владельцев квартир приглашаются все владельцы квартир многоквартирного дома.
(4) На общем собрании владельцев квартир каждый владелец квартиры имеет столько голосов, сколько квартир находится в его владении. Если одному владельцу квартир принадлежит более половины имеющихся в жилом доме квартир, на общем собрании он имеет не более пятидесяти процентов голосов от всех голосов присутствующих участников.
(5) Решение общего собрания владельцев квартир является обязательным для всех владельцев квартир, если «за» проголосовало более половины количества владельцев квартир.
Статья 27_2.
(1) Общее собрание владельцев квартир принимает решение о форме управления и ведения хозяйства, находящегося в общем владении части многоквартирного дома в виде взаимно заключенного договора в установленном товариществом владельцев квартир или установленном законом порядке.
(2) Общее собрание владельцев квартир вправе:
1) устанавливать плату за управление и ведение хозяйства находящейся в общем владении части;
2) утверждать договор владельцев квартир и хозяйственного общества по ведению хозяйства;
3) принимать решения о начале и окончании отопительного сезона;
4) принимать решения о накоплении и использовании средств для капитального ремонта;
5) принимать решения по другим вопросам, связанным с управлением и ведением хозяйства находящейся в общем владении части.
Глава V. Управление, находящееся в общем владении частью многоквартирного дома.
Статья 28.
(1) Образованное для управления находящегося в общем владении частью многоквартирного дома и ведения ее хозяйства товарищество владельцев квартир является обществом физических и юридических лиц с переменным составом участников и капиталом.
(2) Порядок учреждения товарищества владельцев квартир, его деятельности, реорганизации и прекращения деятельности устанавливается настоящим Законом и другими регламентирующими хозяйственную деятельность законодательными актами, насколько они не противоречат настоящему Закону, а также уставом товарищества.
(3) Товарищество владельцев квартир является юридическим лицом и подлежит регистрации в Регистре предприятий.
Статья 29.
(1) Управление и ведение хозяйства, находящегося в общем владении части одного многоквартирного дома разрешается передавать только одному товариществу владельцев квартир.
(2) Одно товарищество владельцев квартир может управлять находящимися в общем владении частями нескольких многоквартирных домов и вести их хозяйство.
Статья 30.
(1) Устав товарищества владельцев квартир принимается учредительным собранием товарищества, если за него проголосовали две трети учредителей товарищества.
(2) Примерный устав товарищества владельцев квартир утверждается Советом Государства и безопасности.
Статья 31.
(1) Товарищество владельцев квартир может учредить не менее пяти владельцев квартир, если такое решение принято на общем собрании владельцев квартир согласно части первой статьи 27_2 настоящего Закона.
(2) Учредителями и участниками товарищества владельцев квартир могут быть только физические и юридические лица, являющиеся владельцами квартир в доме, которым управляет и хозяйство которого ведет соответствующее товарищество владельцев квартир.
(3) Прием участников товарищества владельцев квартир осуществляется в определенном уставом порядке.
(4) Не допускается отказ в приеме в участники товарищества владельцу квартиры многоквартирного дома, управление которым и ведение хозяйства которого осуществляется соответствующим товариществом владельцев квартир.
(5) Если товарищество владельцев квартир приобрело во владение квартиру в многоквартирном доме, управление которым осуществляется данным товариществом, оно не становится участником товарищества.
Статья 32.
(1) Высшим органом управления товарищества владельцев квартир является общее собрание участников товарищества или – в определенных уставом случаях – собрание уполномоченных. Общее собрание участников товарищества (собрание уполномоченных) образует распорядительный орган или назначает управляющего.
(2) Контрольным и ревизионным органом товарищества владельцев квартир является ревизионная комиссия или ревизор, которые избираются в определенном уставом порядке.
Статья 33.
(1) На общем собрании участников товарищества владельцев квартир каждый участник имеет столько голосов, сколько квартир находится в его владении. Если участнику товарищества принадлежит более половины имеющихся в доме квартирного жилья, на общем собрании участников товарищества он имеет не более 50 процентов голосов от числа присутствующих на общем собрании участников.
(2) Право голоса совладельцев квартиры и порядок голосования определяются уставом товарищества владельцев квартир.
Статья 34.
(1) Средства товарищества владельцев квартир образуются за счет регулярных и разовых платежей участников товарищества, размеры и порядок внесения которых определяются уставом общества.
(2) Общество имеет право требовать от владельцев квартир в том числе от тех, не являющихся участниками товарищества, оплаты соответствующей части расходов, необходимых для содержания дома и земельного участка.
(3) Израсходованные на улучшение состояния дома и земельного участка средства (полезные расходы) владельцы квартир, не являющиеся участниками товарищества, покрывают на основании взаимного соглашения.
(4) Владелец квартиры, который не принял участия в покрытии полезных расходов, не имеет права пользоваться соответствующими улучшениями, если уставом не определено иное.
Глава VI. Заключительные положения.
Статья 35.
До внесения квартиры в земельную книгу на приобретателя квартирного жилья распространяются все нормы настоящего Закона, которые определяют права, обязанности и ответственность владельца квартиры, а также статус члена семьи владельца квартиры и других вселенных в квартиру лиц.
Статья 36.
До образования товарищества владельцев квартир или заключения взаимного договора вопросы, связанные с управлением находящегося в общем владении частью многоквартирного дома и ведением ее хозяйства, решаются владельцами квартир по взаимной договоренности.
Статья 37.
Положения главы III настоящего Закона применяются также в отношении тех жилых домов, которые являются владением одного владельца.
Статья 38.
Настоящий закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
Утверждено Председателем всемирного верховного совета-совета безопасности
